Kısa cevap: Kural olarak hayır. Kira bedelinin tespiti davası, klasik anlamda tahsil edilecek bir alacak davası değildir.
Bu dava ile mahkemeden, belirli bir kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi istenir. Bu nedenle dava, "şimdilik" belirli bir miktar gösterilip fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak belirsiz alacak davası gibi kurulamaz.
Buna karşılık, kira ilişkisinden doğan ayrı bir kira alacağı, kira farkı, fazla ödeme iadesi veya tazminat talebi varsa HMK m.107 koşulları ayrıca değerlendirilebilir.
Bu ihtimal, TBK m.344-345 anlamındaki kira tespit davası ile karıştırılmamalıdır.
HMK m.107'ye göre belirsiz alacak davası, davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını veya değerini tam ve kesin olarak belirlemenin davacıdan beklenemeyeceği ya da bunun imkansız olduğu hallerde açılabilir.
Davacı bu durumda hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktar veya değeri belirtir. Alacak tahkikatla belirlenebilir hale geldiğinde talep sonucunu kesinleştirir.
Bu düzenleme, dava konusu hakkın bir alacak olması ve talebin ileride miktar olarak belirlenebilir bir tahsil sonucuna bağlanması mantığına dayanır.
Kira bedelinin belirlenmesi, TBK m.344 ve m.345'te özel olarak düzenlenmiştir.
TBK m.344, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin hangi ölçütlere göre belirleneceğini düzenler. TBK m.345 ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın ne zaman açılabileceğini ve kararın hangi dönemden itibaren kiracıyı bağlayacağını gösterir.
Kira tespit davasında mahkeme, geçmişte doğmuş ve tahsili istenen bir para borcunu hüküm altına almaktan ziyade, belirli bir kira döneminde uygulanacak kira bedelini belirler. Bu yönüyle dava, sıradan tespit davasından da, eda davasından da farklı; kendine özgü ve inşai etkiye yakın bir dava türüdür.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira bedelinin tespiti davalarında hükmün bir kira yılına ait kira parasının belirlenmesine ilişkin olduğunu vurgulamaktadır. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.
Aynı karara göre kira tespit davasının amacı yalnızca ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelini belirlemektir. Dava sonucunda kira sözleşmesindeki kira bedeli mahkeme kararıyla yeniden şekillenir.
Belirsiz alacak davasında davacı, alacağın tamamını baştan belirleyemediği için asgari bir miktar gösterir ve sonradan talebini artırabilir.
Kira tespit davasında ise talep, bölünebilir bir para alacağının "şimdilik" bir kısmı değildir. Talep, belirli dönem için uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesidir.
Bu nedenle kira tespit davasında:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 16.03.2021 tarihli kararında bu sonuç açık biçimde ortaya konulmuştur.
Karara göre kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez. Kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenmelidir; fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve bu saklı hakka dayanılarak ıslah yapılamaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.03.2021 tarihli kararında kira tespit davasının kendine özgü niteliğini ayrıntılı biçimde açıklamıştır.
Karara göre kira tespit davası, yalnızca ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir. Bu nedenle kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez; davacı, kira bedelini bir seferde açık ve net olarak istemelidir.
Bu karar, belirsiz alacak davası bakımından da belirleyici önemdedir. Çünkü belirsiz alacak davası, talebin asgari miktarla açılıp sonradan kesinleştirilmesi mantığına dayanır. Oysa kira tespit davasında Yargıtay'ın kabul ettiği yapı, sonradan artırıma elverişli bir "şimdilik talep" yapısını dışlar.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 12.03.2014 tarihli kararında, kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağı belirtilmiştir. Kararda ayrıca hükmedilen kira bedelinin brüt kira bedeli olduğu da ifade edilmiştir.
Bu karar, dava dilekçesinin kurulması açısından pratik bir uyarı niteliğindedir: kira tespit davasında talep sonucunun "şimdilik" veya "fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak üzere" gibi ifadelerle belirsiz bırakılması doğru değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 06.11.2024 tarihli kararında ise uyuşmazlık, miras payına isabet eden kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Daire, HMK m.107 kapsamında belirsiz alacak davasının koşullarını açıklamış; somut olayda talebin kira alacağının tahsiline ilişkin olduğunu dikkate almıştır.
Bu karar, kira tespit davası bakımından aksi yönde bir emsal değildir. Tam tersine, ayrımı netleştirir: kira bedelinin tespiti davası başka; miktarı objektif olarak belirlenemeyen kira alacağının tahsili davası başkadır.
Kira tespit davası açılırken dava türü ve talep sonucu belirsiz alacak davası gibi değil, kira bedelinin tespiti davasının özel niteliğine uygun kurulmalıdır. Örneğin:
"Dava konusu taşınmazın 01.07.2026 tarihinde başlayan kira dönemi için aylık kira bedelinin brüt/net ... TL olarak tespitine karar verilmesini talep ederiz."
Somut olayın durumuna göre ayrıca TBK m.345 kapsamındaki bildirim, yeni kira dönemi, sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı ve kararın hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağı açıkça gösterilmelidir.
Eğer dava aynı zamanda geçmiş dönem kira farklarının tahsilini de içeriyorsa, talepler ayrıştırılmalıdır. Kira bedelinin tespiti talebi ile kira alacağının tahsili talebi aynı hukuki niteliğe sahip değildir.
Tahsil talebi bakımından belirsiz alacak davası düşünülüyorsa, HMK m.107 koşullarının neden gerçekleştiği ayrıca açıklanmalıdır.
Kira tespit davası, belirsiz alacak davası olarak açılmaya elverişli değildir. Çünkü bu dava, bölünebilir bir para alacağının şimdilik bir kısmının tahsili davası değil; belirli bir kira dönemi için uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi davasıdır.
Bu nedenle kira tespit davasında talep sonucu açık, net ve tek seferde kurulmalıdır. "Şimdilik", "fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak üzere" veya bilirkişi raporundan sonra artırıma imkan veren belirsiz alacak formüllerinden kaçınılmalıdır.
Ancak kira ilişkisinden doğan ayrı bir alacak/tazminat/tahsil istemi varsa, o talep bakımından belirsiz alacak davası şartları ayrıca incelenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın kira sözleşmesi, kira dönemi, bildirim tarihi ve talep sonucu ayrıca değerlendirilmelidir.
