Türk Vatandaşları İçin İngiltere’de Ev ve Gayrimenkul Satın Alma Süreci

İngiltere’de ev almak Türk vatandaşları için mümkündür; ancak satın alma hakkı ile oturum hakkı birbirinden ayrıdır. Bu yazı, İngiltere özelinde satın alma sürecini, güncel vergi yüklerini, yasal masrafları, olası vergisel avantajları ve gayrimenkul üzerinden oturum alınıp alınamayacağını özetlemektedir.

Bu rehber, 25 Haziran 2026 itibarıyla GOV.UK, HMRC ve ilgili resmi kaynaklarda yayımlanan bilgiler dikkate alınarak hazırlanmıştır. Yazı İngiltere özelindedir; İskoçya, Galler ve Kuzey İrlanda bakımından farklı tapu ve vergi rejimleri uygulanabilir.

İngiltere’de ev veya gayrimenkul almak, yatırım tutarı ne olursa olsun, tek başına oturum, çalışma hakkı veya vatandaşlık hakkı doğurmaz. Gayrimenkul yatırımı ile göçmenlik statüsü birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.

Kısa Cevap: Türk Vatandaşları İngiltere’de Ev Alabilir mi?

Evet. Türk vatandaşlarının İngiltere’de konut, arsa veya yatırım amaçlı gayrimenkul satın almasına yönelik genel bir vatandaşlık yasağı bulunmamaktadır. Satın alma işlemi, İngiltere ve Galler’de uygulanan tapu sistemi, kara para aklamayı önleme kontrolleri, vergi bildirimleri ve tescil süreci çerçevesinde yürütülür.

Ancak en önemli ayrım şudur: İngiltere’de gayrimenkul satın almak tek başına oturum, çalışma hakkı veya vatandaşlık hakkı vermez. Oturum için ayrıca geçerli bir vize veya göçmenlik statüsü gerekir.

Satın Alma Süreci Nasıl İlerler?

İngiltere’de konut alımında süreç genellikle teklif, hukuki inceleme, sözleşme değişimi ve tamamlama aşamalarından oluşur. İşlemin merkezinde alıcı adına çalışan bir solicitor veya licensed conveyancer bulunur.

1. Bütçe ve finansman belirlenir: Peşin alımda paranın kaynağı belgelenmelidir. Mortgage kullanılacaksa yabancı alıcılar için daha yüksek peşinat, gelir ispatı ve ek banka incelemeleri gündeme gelebilir.
2. Mülk seçilir ve teklif verilir: Teklif kabul edilse bile işlem bu aşamada genellikle hukuken bağlayıcı değildir.
3. Solicitor veya conveyancer atanır: Tapu kaydı, sözleşme, kısıtlamalar, arama raporları, vergi bildirimi ve tescil işlemleri bu kişi tarafından yürütülür.
4. Kimlik ve fon kaynağı kontrolleri yapılır: Pasaport, adres belgesi, banka kayıtları, gelir belgeleri, miras, bağış veya taşınmaz satış belgeleri istenebilir.
5. Searches ve survey yapılır: Yerel idare kayıtları, çevresel riskler, imar durumu ve binanın fiziksel durumu değerlendirilir.
6. Exchange of contracts aşamasına geçilir: Bu aşama taraflar için hukuki bağlayıcılığın doğduğu kritik noktadır. Genellikle depozito ödenir ve completion tarihi belirlenir.
7. Completion gerçekleşir: Satış bedeli aktarılır, anahtar teslim edilir ve solicitor mülkiyet değişikliğini HM Land Registry nezdinde tescil ettirir.

Alım Sırasında Ödenecek Ana Vergi: Stamp Duty Land Tax

İngiltere ve Kuzey İrlanda’da konut alımlarında ana vergi Stamp Duty Land Tax yani SDLT’dir. İskoçya ve Galler’de farklı sistemler uygulanır; bu yazı İngiltere odaklıdır.

25 Haziran 2026 itibarıyla tek konut alımlarında temel SDLT oranları şöyledir:

Bu oranlar kademeli uygulanır. Yani vergi, mülkün tamamına tek oranla değil, her fiyat dilimine karşılık gelen oranla hesaplanır.

Yurt Dışında Yaşayan Alıcılar İçin %2 Ek SDLT

Türk vatandaşı alıcı, SDLT bakımından İngiltere’de yerleşik sayılmıyorsa ayrıca %2 non-UK resident surcharge ödeyebilir. HMRC’ye göre kişi, satın alma tarihinden önceki 12 aylık dönemde Birleşik Krallık’ta en az 183 gün bulunmamışsa SDLT bakımından non-resident kabul edilebilir.

Bu ek %2, normal SDLT oranlarının üzerine eklenir. Alıcı daha sonra satın alma tarihinden sonraki 12 aylık dönemde gerekli gün sayısını sağlarsa, şartlara göre bu %2 ek vergi için iade talep edebilir.

İkinci Konut veya Yatırım Amaçlı Alımda Ek Vergi

Alıcı, İngiltere’deki alım sonucunda birden fazla konuta sahip olacaksa, çoğu durumda normal SDLT oranlarının üzerine %5 additional dwelling surcharge eklenir. Bu durum yalnızca İngiltere’deki mülkler için değil, Türkiye’de veya başka bir ülkede sahip olunan konutlar bakımından da dikkate alınabilir.

Dolayısıyla Türkiye’de hâlihazırda evi olan bir Türk vatandaşı, İngiltere’de yatırım amaçlı konut aldığında hem %5 ek konut yükü hem de İngiltere’de yerleşik değilse %2 non-resident surcharge ile karşılaşabilir.

Örnek SDLT Hesabı

İngiltere’de £500.000 değerinde ilk ve tek konut alan, ancak SDLT bakımından non-resident olan bir Türk vatandaşı için yaklaşık hesap şöyledir:

• İlk £125.000: £0
• £125.001 - £250.000 arası: £2.500
• £250.001 - £500.000 arası: £12.500
• Normal SDLT toplamı: £15.000
• %2 non-resident surcharge: £10.000
• Toplam yaklaşık SDLT: £25.000

Alıcı aynı zamanda başka bir konuta sahipse, %5 additional dwelling surcharge ayrıca hesaplanacağı için toplam vergi önemli ölçüde artabilir.

Vergisel Avantaj Var mı?

Türk vatandaşlığına özel bir İngiltere gayrimenkul vergisi avantajı yoktur. Avantajlar vatandaşlığa değil; alıcının ilk kez ev alıp almadığına, İngiltere’de mukim olup olmadığına, mülkün ana konut olarak kullanılıp kullanılmayacağına ve mülkiyet yapısına göre değişir.

First-time buyer relief

Alıcı ve birlikte aldığı kişiler daha önce konut sahibi değilse, £500.000’e kadar olan alımlarda SDLT indirimi mümkün olabilir. Güncel kurala göre ilk £300.000 için SDLT uygulanmaz; £300.001 - £500.000 arası için %5 SDLT ödenir. £500.000 üzerindeki alımlarda bu indirim kullanılamaz.

Private Residence Relief

Mülk kişinin tek ve ana konutu olarak kullanılırsa, ileride satış sırasında değer artış kazancı vergisi bakımından Private Residence Relief gündeme gelebilir. Mülkün kiraya verilmesi, yalnızca yatırım amacıyla alınması veya iş amaçlı kullanılması bu muafiyeti sınırlayabilir.

Kira gelirinde giderlerin dikkate alınması

İngiltere’deki mülk kiraya verilirse kira geliri İngiltere’de vergilendirilir. Yurt dışında yaşayan malik “non-resident landlord” sayılabilir. HMRC onayı alınmazsa letting agent veya kiracı belirli durumlarda kira üzerinden vergi kesintisi yapmak zorunda kalabilir. Onay alınması halinde kira brüt alınabilir; gelir Self Assessment yoluyla beyan edilir.

Şirket Üzerinden Alım Her Zaman Avantajlı mı?

Hayır. İngiltere’de şirket üzerinden gayrimenkul almak bazı yatırım yapılarında tercih edilebilir; ancak otomatik vergi avantajı sağlamaz. Hatta konut alımlarında şirketler için daha ağır SDLT, Annual Tax on Enveloped Dwellings ve ek uyum yükümlülükleri doğabilir.

Belirli şirketlerce satın alınan £500.000 üzeri konutlarda özel yüksek SDLT oranları gündeme gelebilir. Ayrıca şirketin sahip olduğu £500.000 üzeri İngiltere konutları için ATED yıllık beyanı ve vergi yükü doğabilir. Bu nedenle şahıs mı şirket mi sorusu, satın alma amacına, kira planına, finansman modeline, miras planlamasına ve satış stratejisine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Yasal ve İşlem Masrafları

Satın alma maliyeti yalnızca satış bedeli ve SDLT’den ibaret değildir. İngiltere’de alıcıların aşağıdaki masraf kalemlerini de bütçeye eklemesi gerekir:

• Solicitor veya conveyancer ücreti: Genellikle yaklaşık £2.000 civarında olabilir; işlemin karmaşıklığına göre artar.
• Local searches: Yaklaşık £250 - £300 arasıdır.
• Survey: Rapor kapsamına göre yaklaşık £400 - £1.500 arasıdır. Kapsamlı building survey genellikle £600 ve üzerindedir.
• Mortgage masrafları: Booking fee, arrangement veya product fee ve mortgage account fee gibi kalemler doğabilir. Product fee çoğu zaman £1.000 - £2.000 üzeri olabilir.
• Para transfer ücretleri: Genellikle £25 - £50 arasıdır.
• HM Land Registry tescil harcı: Mülkün değerine ve başvuru yöntemine göre değişir.
• Leasehold masrafları: Daire alımlarında service charge, ground rent, management pack, deed of covenant veya notice fee gibi ek masraflar çıkabilir.
• Sigorta: Mortgage varsa buildings insurance çoğu zaman lender tarafından şart koşulur.

Satışta Vergi: Capital Gains Tax

İngiltere’deki gayrimenkul satıldığında, mülk ana konut değilse veya muafiyet şartları sağlanmıyorsa Capital Gains Tax doğabilir. 6 Nisan 2026 itibarıyla bireysel sermaye kazancı vergisi oranları temel vergi bandındaki kazançlar için %18, üst bandı aşan kazançlar için %24 olarak uygulanmaktadır.

Non-resident kişiler İngiltere’deki konut veya araziyi sattığında, HMRC’ye bildirim ve ödeme yükümlülüğü doğabilir. 27 Ekim 2021 sonrası satışlarda UK residential property için bildirim ve ödeme süresi çoğu durumda completion tarihinden itibaren 60 gündür.

Pratik Kontrol Listesi

• Türkiye’de veya başka ülkede sahip olunan konutlar SDLT ek konut hesabı bakımından kontrol edilmelidir.
• Satın alma tarihinden önceki ve sonraki 12 aylık İngiltere gün sayısı non-resident surcharge bakımından hesaplanmalıdır.
• Fon kaynağı belgeleri satın alma süreci başlamadan hazırlanmalıdır.
• Leasehold mülklerde kalan kira süresi, service charge, ground rent ve büyük onarım riskleri ayrıca incelenmelidir.
• Kiraya verme planı varsa non-resident landlord kuralları ve beyan sistemi baştan değerlendirilmelidir.
• Şirket üzerinden alım düşünülüyorsa SDLT, ATED, corporation tax ve beneficial ownership kayıtları birlikte analiz edilmelidir.
• Gayrimenkul alımının oturum hakkı doğurmadığı bilinerek ayrıca göçmenlik planı yapılmalıdır.

Sonuç

Türk vatandaşları İngiltere’de ev veya yatırım amaçlı gayrimenkul satın alabilir. Fakat süreç, özellikle SDLT, non-resident surcharge, ek konut vergisi, fon kaynağı kontrolleri ve ileride doğabilecek kira veya satış vergileri nedeniyle dikkatli planlanmalıdır.

En kritik nokta, gayrimenkul alımının oturum hakkı sağlamamasıdır. İngiltere’de yaşamak, çalışmak veya uzun süreli kalmak isteyen kişilerin ayrıca uygun vize kategorisini değerlendirmesi gerekir. Satın alma öncesinde İngiltere’de yetkili bir solicitor, vergi danışmanı ve gerekiyorsa göçmenlik uzmanından dosyaya özel görüş alınması önerilir.

Kaynaklar

• GOV.UK - Stamp Duty Land Tax: Residential property rates
• GOV.UK - Rates of Stamp Duty Land Tax for non-UK residents
• GOV.UK - How to buy a home
• GOV.UK - Tax on your UK income if you live abroad: Rental income
• GOV.UK - Tax when you sell your home
• GOV.UK - Capital Gains Tax rates
• GOV.UK - Capital Gains Tax for non-residents
• GOV.UK - Work in the UK: visa categories
• GOV.UK - Standard Visitor visa
• GOV.UK - Stamp Duty Land Tax: corporate bodies
• GOV.UK - Annual Tax on Enveloped Dwellings
• MoneyHelper - Mortgage fees and costs when buying or selling a home

Resen Legal ile gayrimenkul alım süreci

Resen Legal olarak İngiltere’de gayrimenkul edinimi planlayan Türk vatandaşları bakımından satın alma yapısının belirlenmesi, fon kaynağı ve belge hazırlığının planlanması, solicitor ve vergi danışmanlarıyla iş akışının kurulması ve oturum beklentisinin göç hukuku açısından ayrıca değerlendirilmesi süreçlerinde destek sağlıyoruz.

Özellikle Türkiye’de mevcut taşınmazı bulunan, İngiltere’de ikinci konut veya yatırım amaçlı alım düşünen, şirket üzerinden alım planlayan ya da kiraya verme stratejisi bulunan dosyalarda vergi, tapu, kira geliri ve göç hukuku etkilerinin birlikte ele alınması önemlidir.

Uyarı

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut dosyada alıcının mukimlik durumu, mevcut taşınmaz sahipliği, satın alma bedeli, finansman yapısı, mülkün freehold veya leasehold niteliği, kiraya verme planı, şirket kullanımı ve vize veya oturum hedefi ayrıca değerlendirilmelidir.